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《盛宏清专栏》中国房地产的"爱恨情仇"

2019-08-01 12:04:50 来源:开心     编辑:[db:作者]
《盛宏清专栏》中国房地产的"爱恨情仇" / 7 years ago《盛宏清专栏》中国房地产的 爱恨情仇 3 分钟阅读(作者为路透中文新闻特邀撰稿人,文章仅代表本人观点) 撰稿 盛宏清 尽管中国房地产的市场化进程才刚刚进行了14年,但已经过了2003年-2007年、2009年的两拨高潮和2012年的一拨中潮,该过程中并上演着不同的"爱恨情仇"。 "爱"体现在中国人内心深处希望有个家,购买房子有天然冲动;而"恨"体现在普通居民正在经历高房价的煎熬;"情"体现在对中国经济的支柱作用上;"仇"则体现在由此导致了财富的分化。尽管政策试图平衡房地产的"爱恨情仇",然而,房地产调控政策往往受制于经济周期的变化,经常难以达到预期效果,具有极高"动物精神"的地产商每每"绝处逢生"。从目前各方博弈态势看,限制购买和限制贷款政策并不能使房价大幅下跌,因对应房产的资金链条基本取得平衡,而且第一代"房奴"已经还清贷款。 中国的房地产市场为何依然韧性十足?根源在于结构性因素,这里有观念差异、收入分化、利益垄断、保障缺失、货币膨胀等等。我们首先从"房价收入比"指标谈起。 "房价收入比"是一个失去参考价值的指标。有些人顶礼膜拜"房价收入比"指标,认为中国与其他发达国家相比,房价的泡沫严重。根据统计数据看,近12年,中国城镇居民的房价收入比均呈现上升趋势,2010年达到了8.5的水平,2011年为8.4。而且,2011年我国大中城市中典型的24个城市的"房价收入比"指标均在6.0以上。6倍左右的房价收入比被人们普遍用做"国际标准",据此得出中国房价收入比似乎有些"超标"。 然而,国际间比较须建立在同样的统计口径上,而这个前提本身并不具备。房价收入比将因各国经济、制度、传统等结构性因素而有差异,能否处于最优化状态,核心要视该指标是否符合社会发展的客观要求。结合国情,至少还应考量以下三方面的因素: 第一是各国住房观念、消费方式的差异。据联合国1998年对96个国家进行研究,结果显示房价收入比在0.8~30之间,其均值为8.4,欧洲除东欧国家的房价收入比为25~30以外,其他发达地区普遍为2-3左右。差异大的最主要原因在于对住房自有率的观念差异。中国几千年的传统,将房子作为人生的一件大事来完成,这个观念根深蒂固。这就造成了对房子购买需求的刚性,而供求结构失衡推动房价持续攀升。 第二是数据取样值得商榷。用于"房价收入比"计算的数据,均来自于城镇的抽样调查,存在数据"错配"嫌疑。其问题出在,我国目前各行业及行业内部之间的收入差距较大,如果样本中“中低收入人群”占多数时,其相应平均收入较低,所得"房价收入比"自然偏高。同时,真正搅动中国房地产市场绝大部分是中偏高、高收入阶层,他们是购买、投资、炒房的主力军,因此,在计算该指标时,应着重考虑中、高收入人群。所以该指标目前在中国衡量居民购房负担时,值得商榷!我们这里要特别强调的是,房价由富人决定,而高房价由全部居民承担,因中国目前还不是"纺锤型"收入结构,其收入结构更多是"哑铃型",而房价收入比指标衡量的准确度主要实用于"纺锤型"收入结构。 第三是城市化进程。据国家统计局数据显示,2011年我国城镇人口占总人口的比重达到了51.27%,2012年10月31日,最新出炉的一份报告显示,2011年的中国内地城市化率首次突破50%,达到了51.3%。但其中一线城市的城市化率接近60%;二线城市约为50%左右;而三线城市仅为30%左右。按照目前城市化进程速度,预计到2020年我国城市化水平将达56%左右,同时,若人口以14.5亿来测算,2012-2020年我城镇人口将达到8.12亿,相对于现在约有1.2亿人口由农村向城市转移。如果按照人均居住面积20平米估算,每年要增长住房面积为1.5亿平方米,同时,已有居民的住房需求、条件也会进一步的改善。城镇化将造就大量的新增需求和改善需求。 接下来,我们看看房地产市场的刚性因素。 其一是房企分化集中。中国指数研究院数据显示,百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。包括万科、保利、招商、金地、恒大、绿城、碧桂园等一大批品牌房企迅速成长为行业领军企业,这些行业龙头房企在中心城市的市场份额占有率接近50%。房地产行业的集中度迅速提高为房地产行业寡头垄断的形成提供了便利,进而形成了垄断价格,众所周知,垄断价格的特征就是价格刚性。即便市场供求发生了变化,也难以动摇价格,房地产价格一般处于高位运行。 其二是土地财政。目前我国土地供应实行的是"招拍挂"制度,政府是城市建设用地的唯一供应方。土地出让金已经变成地方政府名副其实的"第二财政",政府对土地出让金存在高度依赖的前提下,政府具有最大化土地出让金的动力。在此基础上,政府和地产商在房地产业发展中存在着共同的利益机制驱使,双方都不愿看到房价的回落,甚至房价增幅的回落,因此,地方政府对土地的垄断,将长期使得土地出让金在房地产开发成本中存在刚性。而且,地方政府和房企容易达成垄断默契。 其三是房价由富裕阶层的购买力决定。改革开放以来的"造富运动",带来经济发展的同时,也加剧了各地经济发展的不平衡;拉大了贫富差距,造就了一部分富人。而各大城市在资源、地理位置及户籍制度上的不平衡,使得大量人口、资本、人才由相对落后的三、四线城市向沿海、中心城市的一线城市聚集。人口的聚集使得中心城市土地等资源变得稀缺,房价格居高不下。对于先富起来的人来说,其理性的选择就是这些"升值潜力"巨大的城市,迅速的将资金资本化,炒作房地产等各种资产以谋求暴利。 一线城市高房价并非普通工薪阶层所能承受,房地产市场也变成了富人们的追求暴利的游戏场所。富人手中的资本便决定着"房地产价格"的走势。根据《2012胡润财富报告》数据,2011年一、二线城市的千万以上富豪占全国比重约78%,其中一线城市中的4城市(北、上、广、深),千万以上富豪占44.5%,足显富豪分布的高度集中,同时,富豪中至少有20%的千万富豪是房地产炒作的始作俑者。总体看富豪总资产中房产价值占总资产的72%,平均拥有3.3套房产(豪宅)。 最后,从投资收益平衡角度考察房地产市场的租金。笔者使用"成本—收益模型"进行比较。假设按揭20年,运用"成本—收益模型"测算北京、上海、天津等典型城市的住房租金。从测算结果看,目前市场租金水平仍有100%的上涨空间。 总而言之,房地产的"爱恨情仇"演绎着较为现实的五个结论。 一是房价由富人的购买力决定,而高房价由全部居民承担。 二是“房价收入比”指标有失公允,需综合考虑收入分化、消费观念、城镇化进程等因素。因中国目前还不是"纺锤型"收入结构,其收入结构更多是"哑铃型",而房价收入比指标衡量的准确度主要实用于“纺锤型”收入结构。 三是未来房价仍可能将"结构性"上扬。房地产行业的寡头垄断造成的价格默契,土地财政造就的楼面价格刚性,富人投资对地产市场的支撑,房地产开发成本难以下降,购房观念的根

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